Пошук житла в Польщі сам по собі у іноземця викликає труднощі. Але тільки на знайденому житлі справа не закінчується. Сьогодні ж розберемо основні аспекти, на які необхідно звернути увагу під час оренди житла та підписання договору.
У сьогоднішній статті ми коротко ще раз поговоримо про najem okazjonalny, а також звернемо увагу на особливості договору оренди житла і розберемо:
- як і які документи необхідно оформити з власником, знімаючи квартиру;
- на що звернути увагу щодо оплат за проживання;
- як правильно врегулювати з власником квартири всі питання щодо неполадок і які обов'язки обох сторін договору;
- розірвання договору (wypowiedzenie umowy) і як уникнути помилок;
- що таке kaucja і на що звернути увагу.
Отже, почнемо!
Najem okazjonalny - що це?
Вид договору оренди, суть якого полягає в тому, що дана житлова площа не орендується як основне місце проживання.
Орендарем підтверджується наявність іншої квартири, до якої він може переїхати, якщо раптом буде зобов'язаний покинути житлову площу, яка є предметом даного договору.
⠀
На жаль, закони такі, що навіть у разі несплати за договором оренди житла, орендар не втрачає права володіння. Цього власник може домогтися тільки через суд, що в деяких ситуаціях може викликати труднощі і тривалий процес у судовому порядку (наприклад, якщо в квартирі проживають також діти).
Тому даним типом договору власники перестраховуються від недобросовісних орендарів, і з цим необхідно лише змиритися.
Що необхідно для підписання такого типу договору?
- підтвердження у нотаріуса - оплачується орендодавцем;
- присутність присяжного перекладача в разі орендарів-іноземців. Не завжди, але в більшості випадків - оплачується орендарем;
- підтвердження власника іншої житлової площі про прийняття орендарів у разі закінчення/розірвання договору оренди житла.
Варто розуміти, що даний тип договору не є правилом на ринку орендованого житла. Але потрібно бути готовим до того, що власник обраної нами квартири наполягатиме на підписанні такого договору.
Предмет договору оренди житла в Польщі (umowa najmu mieszkania) і протокол передачі нерухомості (protokół zdawczo-odbiorczy).
Перш за все необхідно пам'ятати, що предметом договору хоч і є саме житло, але разом із ним орендар зазвичай отримує в користування обладнання квартири та меблі.
Тому радимо звернути особливу увагу на заповнення Протоколу-додатка до договору про передачу нерухомості - він же protokół zdawczo-odbiorczy.
У цьому протоколі необхідно вказати не тільки всі предмети меблів та обладнання в квартирі, а й їхній стан, оскільки цей документ є підставою для розрахунків і компенсації власнику при поверненні нерухомості.
Тому для перестраховки радимо не соромитися записувати все погане і хороше в квартирі при підписанні договору з власником.
Витрати на житло та адміністративні оплати
Як ви, напевно, вже знаєте, у Польщі крім оплати власнику нерухомості також існують додаткові платежі адміністрації будинку або житлового комплексу — czynsz.
Ця сума теж вказується в договорі оренди житла з усіма реквізитами для оплати.
Czynsz зазвичай включає внески у фонд ремонту будинку та на його утримання, вивезення сміття тощо.
Крім того, зазвичай адміністрація також включає в czynsz передоплату за використання води та опалення.
Що не означає, що після річного розрахунку не доведеться доплатити у зв'язку з більшим споживанням води, ніж закладена норма. Хоча бувають і зворотні ситуації, коли частину грошей орендарю повертають.
У зв'язку з цим радимо одразу обговорити з власником, яка норма закладена в так званому «чинші» щодо споживання води і чи не потрібно її в адміністрації збільшити. Стан лічильників слід зафіксувати у тому ж Протоколі передачі нерухомості.
Звертаємо увагу, що czynsz найчастіше не включає витрат на електроенергію та газ, які надаються приватними постачальниками послуг.
Тому рахунки за електроенергію та газ оплачуються окремо згідно з фактичним споживанням кожні два місяці.
Обов'язки сторін та витрати на ремонт або лагодження обладнання.
Дуже важливий аспект, який необхідно обговорювати при підписанні договору оренди житла.
Слід вирішити, хто і яким чином покриває витрати на лагодження обладнання у квартирі, а в договорі мають з'явитися відповідні записи. Якщо ж таких не буде, застосовуються норми, встановлені art. 6a i b Закону про захист прав орендарів (Ustawa o ochronie praw lokatorów).
Радимо ознайомитися з art. 6, 6a-g вищезгаданого Закону, щоб розуміти свої права та обов'язки як орендаря в Польщі.
Wypowiedzenie umowy — інакше розірвання договору.
Зазвичай саме тут орендарі, як і орендодавці, роблять помилку.
Дуже часто в договорі прописаний пункт зі строком повідомлення про розірвання договору в 1 місяць.
На жаль, не завжди такий пункт може мати юридичну силу.
С річ у тім, що орендуючи квартиру тільки на певний строк, розірвати договір в односторонньому порядку через місяць після повідомлення можна лише у випадках, які прописані в договорі.
Тому, підписуючи договір оренди житла на певний строк, радимо обговорити з власником випадки, за яких може бути розірваний договір і в якому порядку.
Крім того, норми Цивільного кодексу про угоду сторін ніхто не скасовував.
Kaucja — запорука або ж депозит. Що потрібно знати?
Практично завжди при підписанні договору власник вимагає від орендаря внесення так званої «кауції», яка є для нього своєрідною фінансовою підстраховкою, а іноді — і фактичним виявленням бажання підписати договір.
Зазвичай вноситься в розмірі оплати за місяць проживання або навіть за два-три.
Таким чином, саме з цих грошей власник усуває всю можливу шкоду з вини орендаря, а також оплачує неоплачені рахунки.
Згідно із Законом про захист прав орендарів, власник зобов'язаний повернути кауцію в повному розмірі або суму, що залишилася, протягом 30 днів після того, як орендар звільнив квартиру.
Звісно, сторонами спочатку в договорі може бути прописаний коротший строк.
Під час передачі квартири власнику необхідно обговорити ймовірні неполадки та все вказати в Протоколі, щоб уникнути розгляду пізніше.
От і все!
Якщо ж у тебе залишилися питання, сміливо задавай їх нам у соцмережах.
Крім того, своїм клієнтам ми надаємо комплексну підтримку з пошуку житла в Польщі та у всіх аспектах, пов'язаних з орендою квартири.
